相続で共有名義にすると後悔する?不動産を共有にするリスクと対策
目次
相続不動産の共有名義でお悩みの方はご相談ください
「兄弟で実家を共有名義にしてよいか迷っている」「すでに共有名義で登記してしまった」「共有者と意見が合わず売却できない」など、不動産の相続では早めの対応が重要です。
みたか相続遺言相談プラザでは、三鷹市・武蔵野市を中心に、相続登記・遺産分割協議・共有名義の解消に関するご相談を承っています。
相続不動産の共有名義でお困りの方は、初回無料相談をご利用ください。
相続した不動産を共有名義にすると起こる問題
親が亡くなり、実家の不動産を兄弟姉妹で相続する際、「とりあえず共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。
しかし、安易な共有名義は将来的に大きなトラブルの原因になる可能性があります。
共有名義とは
共有名義とは、1つの不動産を複数人で所有する状態のことです。
例えば、兄弟3人で実家を相続し、それぞれ3分の1ずつの持分(所有権の割合)で登記することを指します。
この記事でわかること
この記事では、相続不動産を共有名義にした場合の具体的なリスクと、トラブルを防ぐための対策をご説明します。
- 共有名義にすると起こる5つの問題
- 共有状態を解消する方法
- 遺産分割時に共有を避ける方法
- 既に共有になってしまった場合の対処法
相続不動産を共有名義にする5つのリスク
■ リスク1:売却に全員の同意が必要
共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です(民法第251条)。
1人でも反対すれば売却できません。
💡 例えば、兄弟3人で共有している実家を売りたくても、1人が「思い出があるから売りたくない」と言えば売却できなくなります。
■ リスク2:管理や修繕で意見が対立する
共有不動産の管理行為(賃貸借契約の締結など)には、持分の過半数の同意が必要です。
大規模な修繕や建て替えには全員の同意が必要になります。
⚠ 実家が老朽化しても、共有者の意見がまとまらず放置されるケースが増えています。
■ リスク3:次の世代でさらに複雑化する
共有者の1人が亡くなると、その持分はさらにその相続人に引き継がれます。
世代を重ねるごとに共有者の数が増え、面識のない親戚同士で共有する状態になりかねません。
面識のない相続人がいる場合の手続きについては、別途専門的な対応が必要になります。
■ リスク4:固定資産税の負担で揉める
固定資産税は共有者全員に連帯して課されます。
持分に応じた負担が原則ですが、誰が実際に支払うかで揉めるケースが多くあります。
💡 一部の共有者が支払いを拒否すると、他の共有者に督促が来ることもあります。
■ リスク5:共有者の借金で差し押さえられる可能性
共有者の1人が借金をした場合、その人の持分が債権者に差し押さえられることがあります。
見知らぬ第三者が共有者になる可能性もあるのです。
遺産分割時に共有を避ける方法
相続時の遺産分割協議では、できるだけ共有名義を避ける方法を検討しましょう。
■ 方法1:現物分割(土地を分筆する)
土地が広い場合、測量して分筆(複数の土地に分ける)し、それぞれが単独で所有する方法です。
ただし、分筆には費用がかかり、形状によっては実現できないこともあります。
■ 方法2:代償分割(1人が取得し他に金銭を支払う)
1人が不動産を取得し、他の相続人に金銭(代償金)を支払う方法です。
例えば、長男が2,000万円の実家を相続し、次男に1,000万円を支払うケースです。
💡 代償分割は遺産分割協議書に明記する必要があります。
■ 方法3:換価分割(売却して代金を分ける)
不動産を売却し、その代金を相続人で分ける方法です。
誰も住む予定がない場合に有効です。
実家の分け方と遺産分割の実務についても詳しく解説しています。
■ 方法4:遺言書で単独相続を指定してもらう
被相続人が生前に遺言書を作成し、不動産を特定の1人に相続させると指定する方法です。
遺言があれば共有を避けることができます。
既に共有名義にしてしまった場合の対処法
既に共有名義で相続登記をしてしまった場合でも、以下の方法で共有状態を解消できます。
■ 対処法1:共有物分割協議
共有者全員で協議し、共有状態を解消する方法です。
売却、現物分割、代償分割などの方法があります。
■ 対処法2:持分の売却・買取
自分の持分だけを他の共有者に売却したり、逆に他の共有者の持分を買い取る方法です。
💡 持分のみの第三者への売却も可能ですが、売却先には注意が必要で、且つ価格は低くなる傾向があります。
■ 対処法3:共有物分割請求訴訟
協議がまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起できます(民法第258条)。
裁判所が分割方法を決定しますが、時間と費用がかかります。
よくある失敗例と対策
【失敗例1】兄弟仲が良いからと共有にしたら、将来売却で揉めた
相続時は兄弟仲が良くても、時間が経つと状況が変わることがあります。
「売りたい」「売りたくない」で意見が対立し、関係が悪化するケースが多いです。
対策: 相続時に将来の利用予定を明確にし、できるだけ単独所有にする。
【失敗例2】共有者が認知症になり手続きが進まない
共有者の1人が認知症になると、その人は法律行為ができなくなります。
売却や分割の協議が進まず、成年後見制度の利用が必要になります。
対策: 認知症になる前の相続対策として、早めに共有状態を解消しておく。
【失敗例3】次世代に引き継ぎ、共有者が10人以上に
祖父の代から共有のまま放置し、孫世代では共有者が10人以上になっていたケースもあります。
全員の同意を得ることが事実上不可能になります。
対策: 世代が進む前に、できるだけ早く共有状態を解消する。
専門家に依頼すべきケース
以下のような場合は、司法書士などの専門家にご相談ください。
- 既に共有名義になっており、解消方法を知りたい
- 共有者が多数で協議がまとまらない
- 共有者の中に認知症や行方不明者がいる
- 遺産分割で共有を避ける方法を相談したい
- 代償分割の金額や方法を決めたい
みたか相続遺言相談プラザでは、相続手続きまるごとサポートをご提供しています。
遺産分割協議のアドバイスから登記手続きまで、トータルでサポートいたします。
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みたか相続遺言相談プラザ(運営:イージス&パートナーズ司法書士法人)は、三鷹市・武蔵野市を中心に3,210件超の相続相談実績があります。
当プラザの特長
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- 三鷹駅から徒歩8分
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お気軽にご連絡ください。
よくあるご質問(FAQ)
Q1. 既に共有名義で登記してしまいましたが、やり直せますか?
はい、共有者全員の合意があれば、共有状態を解消する登記(共有物分割による所有権移転登記)ができます。
ただし、新たに登録免許税がかかります。
Q2. 共有者の1人が行方不明の場合はどうすればいいですか?
家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てるか、失踪宣告の手続きを行う必要があります。
専門的な手続きになるため、司法書士にご相談ください。
Q3. 共有持分だけを売却することはできますか?
法律上は可能ですが、買い手を見つけることが難しく、価格も著しく低くなる傾向があります。
まずは他の共有者に買い取ってもらうことを検討しましょう。
Q4. 共有者が未成年の場合、特別な手続きが必要ですか?
はい、未成年者の法定代理人(親権者)が代わりに手続きを行います。
ただし、親権者自身も共有者の場合は、利益相反になるため特別代理人の選任が必要です。
Q5. 遺言書で「兄弟で共有しなさい」と書かれている場合は従わないといけませんか?
遺言書の内容は尊重されますが、相続人全員の合意があれば、遺言と異なる内容の遺産分割協議も有効です。
共有を避けたい場合は、相続人全員で協議しましょう。
⚠ この記事は一般的な情報提供を目的としており、個別具体的な法的アドバイスではありません。
最新の法令や個別のケースについては、司法書士及び行政書士にご確認ください。
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この記事の執筆者
- イージス＆パートナーズ司法書士法人 代表 安井大樹
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保有資格 司法書士、行政書士 専門分野 相続全般 経歴 平成14年（2002年）司法書士資格取得し、相続を専門として業界20年以上の豊富な経験と知識を持ち合わせる。
2017年6月 著書『ひとりでできる 実家の相続登記』を出版
2022年12月9日発売のPRESIDENT【2022.12.30号】に『２０２４年義務化 「相続登記」を自分で済ませるレッスン』が掲載
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