相続で揉めやすい実家(不動産)の分け方と遺産分割の実務
目次
実家の相続で「誰が住むか」「どう分けるか」で悩んでいませんか?
親が亡くなった後、実家をどうするかは多くのご家族が直面する問題です。
「長男が住み続けたいと言っているが、次男は売却して現金で分けたい」「誰も住まないが思い出があって売りたくない」「不動産の評価額が高く、代償金を払えない」――こうした悩みは珍しくありません。
実家という不動産は物理的に分けられないため、相続人全員が納得できる分割方法を選ぶ必要があります。
しかし、適切な方法を知らないまま話し合いを進めると、感情的な対立に発展し、最終的には調停や審判に至るケースも少なくありません。
この記事で解決できること
この記事では、実家の相続で揉めないための4つの分割方法と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。
また、三鷹市・武蔵野市・調布市など当事務所の対応エリアにおける具体的な手続きの流れもご紹介します。
この記事を読むことで以下のことが分かります:
- 実家を相続する際の4つの分割方法(現物分割・代償分割・換価分割・共有分割)
- それぞれの方法が適しているケースと注意点
- 相続登記の期限(2024年4月1日施行の義務化)と罰則
- 三鷹市・武蔵野市など対応エリアでの法務局手続き
- 専門家に依頼すべきタイミング
実家を相続する4つの分割方法
不動産という分けにくい財産をどう分割するか、民法では特に方法を限定していませんが、実務上は以下の4つの方法が一般的です。
■ 方法1:現物分割(土地を物理的に分ける)
現物分割とは、実家の土地を物理的に分筆(ぶんぴつ)して、複数の相続人がそれぞれ単独で所有する方法です。
たとえば、広い敷地を2つに分けて長男と次男がそれぞれ取得するといった形です。
メリット:
- 各相続人が単独で所有できるため、その後の処分が自由
- 代償金などの金銭負担が発生しない
デメリット:
- 分筆には測量や登記費用がかかる(数十万円〜)
- 土地の形状や接道状況によっては分けられない
- 分筆後の土地が狭小地になり、利用価値が下がる可能性
⚠ 三鷹市・武蔵野市などの住宅地では、実際には敷地が狭く分筆が現実的でないケースが多くあります。
■ 方法2:代償分割(一人が取得し、他の相続人に金銭を払う)
代償分割とは、特定の相続人が実家を取得し、他の相続人に対して代償金(だいしょうきん)を支払う方法です。
たとえば、長男が実家(評価額3,000万円)を相続し、次男に1,500万円を支払うといった形です。
メリット:
- 実家を物理的に分けずに済む
- 居住を続けたい相続人の希望を叶えられる
- 他の相続人も公平に財産を取得できる
デメリット:
- 取得する相続人に代償金を支払う資力が必要
- 不動産の評価額で揉めやすい(時価・相続税評価額・固定資産税評価額など)
- 代償金の支払いが遅れるとトラブルになる
💡 代償分割を選ぶ場合は、遺産分割協議書に「代償金の金額・支払期限・支払方法」を明記することが重要です。
■ 方法3:換価分割(売却して現金で分ける)
換価分割とは、実家を売却して得た現金を相続人で分ける方法です。
誰も実家に住む予定がない場合や、代償金を用意できない場合に選ばれます。
メリット:
- 現金で分けるため公平性が高い
- 不動産の評価で揉めない
- 相続税の納税資金を確保できる
デメリット:
- 実家という思い出の場所を失う
- 売却に時間がかかる場合がある ※実際には、相続税の申告期限に間に合わない場合もあります。
- 売却益に対して譲渡所得税がかかる可能性
- 売却価格が予想より低い場合、各相続人の取得額が減る
⚠ 換価分割を行う場合、相続登記(法定相続分または売却代表者名義)を済ませてから売却する必要があります。
■ 方法4:共有分割(相続人全員で共有する)
共有分割とは、実家を相続人全員の共有名義にする方法です。
たとえば、長男と次男が各2分の1ずつ持分を持つ形です。
メリット:
- 遺産分割協議が不要(法定相続分のまま登記できる)
- 代償金や売却の手間がかからない
- とりあえず相続登記の義務を果たせる
デメリット:
- 売却や建て替えには共有者全員の同意が必要
- 将来的に共有者が増え(相続が重なる)、意思決定が困難になる
- 固定資産税の支払いや管理で揉める可能性
- 共有物分割請求訴訟に発展するリスク
共有分割は「とりあえず」の選択肢として選ばれがちですが、将来的なトラブルの火種になりやすいため、できる限り避けることをお勧めします。
よくある失敗例と対策
実家の相続では、適切な方法を選ばなかったことで後悔するケースが多くあります。
ここでは代表的な失敗例と、その対策をご紹介します。
【ケース1】共有名義のまま放置し、孫世代で揉めた
父が亡くなった際、兄弟3人で実家を共有名義にしました。
その後、長男が亡くなり、長男の妻と子2人が持分を相続しました。
次男も亡くなり、共有者が合計7人に増えてしまいました。
実家を売却しようにも全員の同意が得られず、固定資産税の負担や管理責任で親族間の関係が悪化しました。
対策:
共有名義は避け、代償分割か換価分割で早期に単独名義または現金化することをお勧めします。
【ケース2】代償金の支払いが遅れてトラブルに
長男が実家を相続し、次男に代償金1,000万円を支払う約束をしました。
しかし、長男は手元資金がなく、「ローンを組んで支払う」と口約束しただけで遺産分割協議書に期限を明記しませんでした。
1年経っても支払いがなく、次男が調停を申し立てる事態になりました。
対策:
代償金の金額・支払期限・支払方法を遺産分割協議書に明記し、必要に応じて公正証書にすることで法的拘束力を持たせます。
【ケース3】評価額で揉め、遺産分割協議が成立しない
実家の評価について、長男は「固定資産税評価額1,500万円」、次男は「不動産業者の査定3,000万円」を主張し、話し合いが平行線に。
結局、遺産分割調停に移行し、解決まで2年かかりました。
対策:
不動産鑑定士による正式な鑑定評価を取得するか、複数の不動産業者の査定を参考に合意形成を図ります。
相続登記の義務化と期限(2024年4月1日施行)
2024年(令和6年)4月1日から、相続登記が義務化されました(不動産登記法第76条の2)。
実家を相続した場合、不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。
義務違反の罰則:
正当な理由なく期限内に登記しなかった場合、10万円以下の過料が科されます(不動産登記法第164条)。
💡 過去の相続(2024年4月1日より前に発生)についても、2027年(令和9年)3月31日までに登記する必要があります。
■ 三鷹市・武蔵野市・調布市の相続登記はどこで行う?
三鷹市・武蔵野市・府中市・調布市・小金井市・狛江市・多摩市・稲城市の不動産登記は、東京法務局府中支局が管轄です。
武蔵野市には「武蔵野法務局証明サービスセンター」がありますが、ここでは証明書の取得のみ可能で、登記申請はできません。
⚠ 「東京法務局武蔵野出張所」は2006年(平成18年)2月6日に府中支局へ統合・廃止されており、現在は存在しません。
専門家に依頼すべきケース
実家の相続について、以下のようなケースでは司法書士など専門家への相談をお勧めします。
- 相続人が3人以上で、意見が分かれている
- 代償分割を選ぶが、代償金の算定方法が分からない
- 共有名義を避けたいが、どの方法が最適か判断できない
- 過去の相続登記が未了で、数次相続(すうじそうぞく)が発生している
- 実家以外にも複数の不動産があり、分割方法が複雑
- 相続税の申告が必要で、遺産分割の方法が税額に影響する
- 相続登記の期限(3年以内)が迫っている
みたか相続遺言相談プラザでは、遺産分割協議書の作成や相続登記の代行だけでなく、各分割方法のメリット・デメリットを整理し、ご家族に最適な方法をご提案します。
みたか相続遺言相談プラザへご相談ください
みたか相続遺言相談プラザ(運営:イージス&パートナーズ司法書士法人)では、実家の相続に関する初回無料相談を実施しています。
三鷹市・武蔵野市・調布市・杉並区西部・小金井市・西東京市など対応エリアで、累計3,210件超の相続相談実績があります(2026年2月時点)。
当プラザのサービス(税込) : 費用の詳細ページはこちら
- 相続登記サポート: 66,000円〜
- 相続手続きまるごとサポート: 165,000円〜
- 相続不動産サポート: 330,000円〜
- 遺言コンサルティング: 220,000円〜
代表の司法書士 安井大樹は実務経験20年以上、相続のお手続きに精通しています。
遺産分割の方法選択から、協議書作成、相続登記まで、ワンストップでサポートいたします。
✓ 初回相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。
✓ 三鷹駅から徒歩8分、平日夜間のご相談も可能です。
よくあるご質問(FAQ)
Q1. 実家を相続する際、4つの分割方法のどれを選ぶべきですか?
A. ご家族の状況によって最適な方法は異なります。
誰かが住み続ける場合は代償分割、誰も住まない場合は換価分割が一般的です。
共有分割は将来のトラブルリスクがあるため、できる限り避けることをお勧めします。
Q2. 代償金はどうやって算定すればよいですか?
A. 実務上は、固定資産評価額、相続税評価額、不動産業者の査定額、不動産鑑定士の鑑定評価額などが参考にされます。
相続人全員が納得できる方法を選ぶことが重要です。
必要に応じて司法書士や不動産鑑定士にご相談ください。
Q3. 相続登記をしないまま何年も放置していますが、今から手続きできますか?
A. 可能です。
ただし、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、過去の相続も2027年3月31日までに登記する必要があります。
放置すると10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めの手続きをお勧めします。
Q4. 三鷹市の実家を相続する場合、どこの法務局に申請しますか?
A. 三鷹市の不動産は東京法務局府中支局が管轄です。
武蔵野市にある「武蔵野法務局証明サービスセンター」では登記申請はできませんのでご注意ください。
Q5. 実家以外にも預貯金や株式があります。司法書士に相続手続き全体を依頼できますか?
A. はい、可能です。
当プラザでは「相続手続きまるごとサポート(165,000円〜)」として、金融機関の解約、株式の名義変更、相続登記、遺産分割協議書作成などを一括でお引き受けしています。
⚠ 本記事の内容は2026年5月時点の法令に基づいています。最新の法令や個別のケースについては、司法書士にご確認ください。
当事務所では相続の無料相談を実施中
当事務所は、無料相談を実施しております。
もちろん、無料でも当事務所の司法書士及び行政書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。
当事務所では費用を明確にし、お客様が安心してサービスをご利用できるように心掛けています。
予約受付専用ダイヤルは0120-660-670になります。
電話受付：9時00分～18時00分（平日/土・日・祝日・夜間は要予約）
この記事の執筆者
- イージス＆パートナーズ司法書士法人 代表 安井大樹
-
保有資格 司法書士、行政書士 専門分野 相続全般 経歴 平成14年（2002年）司法書士資格取得し、相続を専門として業界20年以上の豊富な経験と知識を持ち合わせる。
2017年6月 著書『ひとりでできる 実家の相続登記』を出版
2022年12月9日発売のPRESIDENT【2022.12.30号】に『２０２４年義務化 「相続登記」を自分で済ませるレッスン』が掲載
三鷹市で相続の相談はみたか相続遺言相談プラザ！三鷹市内で相続の無料相談を実施中【三鷹駅徒歩8分】
- オンライン
相談対応！ - 三鷹市外の方も
ご相談可能！ - 相続の
専門家が対応！ - 無料相談はこちら
みたか相続遺言相談プラザの主な相続手続きのメニュー
相続のご相談は当相談窓口にお任せください
よくご覧いただくコンテンツ一覧
三鷹市で
相続・遺言に関する
ご相談は当事務所まで
