【2026年4月施行】不動産の住所・氏名変更登記が義務化！準備と注意点
目次
【司法書士が解説】2026年4月から不動産登記のルールが変わります！住所等変更登記の義務化
所有されている不動産について、登記上の住所や氏名が現在の情報と一致していますか？
転居やご結婚などで住所・氏名が変更になっても、不動産登記の変更手続きは忘れられがちです。しかし、この手続きがこれまで以上に重要になります。
2026年（令和8年）4月1日より、不動産登記簿に記録されている所有者の住所や氏名の変更登記が義務化されます。
この法改正は土地や建物を所有するすべての方に関わる重要な改正です。
相続登記は2024年4月に既に義務化されていますが、その後、住所や氏名の登記情報を変更していないという方は要注意です。
本記事では、新制度のポイントと、今のうちからできる準備について、みたか相続遺言相談プラザの司法書士が分かりやすく解説します。
不動産の住所等変更登記の義務化で押さえるべき3つのポイント
今回の法改正に伴う、義務化の対象と期限は以下の通りです。
内容：住所や氏名等に変更があった場合、その変更登記を申請する義務
期限：変更があった日から2年以内
施行日である2026年4月1日より前に住所や氏名が変わったものの、まだ変更登記を済ませていない方も対象です。
令和8年4月1日より前に変更が生じていた場合は、令和10年3月31日までに申請が必要です。
住所等変更登記を怠った場合の過料（罰則）について
正当な理由なく登記申請を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
「手続きを知らなかった」「多忙だった」といった理由は、原則として正当な理由とは認められないため注意が必要です。
なぜ登記情報の更新が義務になるの？
この法改正の背景には、全国で深刻化している「所有者不明土地問題」があります。
相続登記がされなかったり、所有者の住所変更登記がされないまま年月が経過したりすることで、登記簿上の所有者と連絡が取れなくなり、土地の活用や管理が困難になるケースが増えています。
このような事態を防ぎ、不動産取引の円滑化や公共事業の推進を図るため、登記事項証明書（登記簿）の情報を常に最新かつ正確な状態に保つために法改正されることとなりました。
今からできる事前準備
施行までまだ時間はありますが、今から準備を進めておくと安心です。
✔ステップ1：現在の登記内容を確認する
まずは法務局でご自身の不動産の「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、登記されているご自身の住所・氏名が最新の情報かをご確認ください。
✔ステップ2：必要書類を把握しておく
住所変更の場合は、住所の沿革が記載された「住民票」または「戸籍の附票」が、氏名変更の場合は「戸籍謄本」などが必要となります。
事前に必要書類を把握しておくことで手続きがスムーズに進みます。
スマート変更登記（手続きの負担を軽減する仕組み）
スマート変更登記とは？
令和８年４月１日から、個人・法人問わず、不動産の所有者は、住所や氏名・名称の変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられました。
簡単かつ無料の手続きをすれば、その後は法務局側で住所等変更登記をしてもらえ、住所等の変更があるたびにご自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。
法務局が職権で住所等変更登記をするサービスが「スマート変更登記」です。
スマート変更登記の利用方法
「検索用情報の申出」をすればスマート変更登記が利用できます。
申出の後に住所や氏名の変更があった場合は、法務局側で住所等の変更について事実確認をしたのち、ご本人の了解を得た上で、職権で変更登記をします。
スマート変更登記の流れ
では、検索用情報の申出をした後の変更登記までの流れを確認しましょう。
１．法務局が定期的に住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認
２．住所等に変更があった方に対し、変更登記をしてよいかを確認するメールを送信
３． 変更登記をしてよい旨の回答があった方について、順次、変更登記
※海外に居住されている方は法務局側で住所等の変更を確認することができないため、所有権の登記後に、氏名又は住所について変更があった際、変更登記の申請をする必要があります。
法改正に伴う不動産の名義変更でお困りなら「みかた相続遺言相談プラザ」へ
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相続登記（不動産の名義変更）だけでなく、相続手続きや遺言書作成、成年後見など相続に関わるご相談は当事務所にお任せください。
当事務所の相続に詳しい司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきます。
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この記事の執筆者
- イージス＆パートナーズ司法書士法人 代表 安井大樹
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保有資格 司法書士、行政書士 専門分野 相続全般 経歴 平成14年（2002年）司法書士資格取得し、相続を専門として業界20年以上の豊富な経験と知識を持ち合わせる。
2017年6月 著書『ひとりでできる 実家の相続登記』を出版
2022年12月9日発売のPRESIDENT【2022.12.30号】に『２０２４年義務化 「相続登記」を自分で済ませるレッスン』が掲載
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