相続不動産を上手に売却

相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので、売却したいというものです。

不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、こちらの経験値が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。

より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却することが大切です。

不動産を誰が相続するか決まっていない場合は、各相続人が法定相続分に基づき共同で相続し、相続人全員が売却したものと考えることになります。

この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。
現にその不動産に居住している人の場合、「居住用財産譲渡の特例」が活用できます。

なお、未分割のまま売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することに同意したと判断され、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、相続人全員が売却したものと考えることになっています。

後に遺産分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

亡くなった人の自宅土地について「小規模宅地の特例」を使う場合には、相続税の申告期限（被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内）までにその土地を売却すると、80％の減額が原則として適用されません（配偶者が取得した場合を除く）。

小規模宅地の特例制度とは、土地の評価額を最大で80％減額するもので、実際にこの特例を活用することで「相続税がゼロ」になったというケースもあります

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。

この特例は、相続や遺贈により取得した土地・建物、株式などの財産を相続が開始された日の翌日から相続税申告の期限の翌日以後3年を経過するまでに譲渡契約をした場合、納税した相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

例えば、2022年4月1日に相続開始（亡くなった）の場合には、2025年4月1日が期限日になります。

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イージス＆パートナーズ司法書士法人代表 安井大樹

保有資格	司法書士、行政書士
専門分野	相続全般
経歴	平成14年（2002年）司法書士資格取得し、相続を専門として業界20年以上の豊富な経験と知識を持ち合わせる。 2017年6月　著書『ひとりでできる　実家の相続登記』を出版 2022年12月9日発売のPRESIDENT【2022.12.30号】に『２０２４年義務化　「相続登記」を自分で済ませるレッスン』が掲載